De ontwikkeling van de regionale woningmarkt is van belang voor Almere, omdat dit grote invloed heeft op de ontwikkeling van Almere zelf. De groei van Almere is sterk afhankelijk van het aantal mensen dat zich voor het eerst vestigt in Almere. Amsterdam is veruit de grootste leverancier van ‘vestigers’ in Almere. Woonruimte wordt schaars in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Nu de economische welvaart aanhoudt, willen veel mensen verhuizen en ook de groei van de bevolking zet door. De toegankelijkheid van de woningmarkt in de MRA staat daarmee onder druk.
Na een periode van stilstand tijdens de crisis is er de afgelopen jaren weer flink verhuisd. Vooral gezinnen die tijdens de crisis een stap naar een grotere woning met meer buitenruimte uitstelden, zijn alsnog verhuisd. De bevolking in de MRA groeit sterk en alles bij elkaar leidt dat tot een grote druk op de hele woningmarkt. Door de toegenomen vraag stijgen de prijzen en zijn er tekorten in alle prijsklassen in de hele metropoolregio.

Het aanbod van woningen in Almere is in een rap tempo gedaald. Eind 2015 stonden er circa 1.700 woningen te koop, na het tweede kwartaal van 2018 bereikte het aanbod een historisch laagtepunt met circa 600 woningen. In minder dan drie jaar tijd is het aanbod met bijna twee derde afgenomen, voor appartementen is het aanbod zelfs met 82% afgenomen. Het afnemende aanbod komt voort uit het aanhoudend hoge transactievolume [Dynamis 2018].
De grote vraag naar woningen heeft geleid tot sterk stijgende woningprijzen van circa 15% in één jaar tijd. Met de toenemende druk van de Amsterdamse woningmarkt en het dalende aanbod, zal het prijsniveau naar verwachting blijven toenemen. Op dit moment zijn er ook nog geen signalen dat de vraag op korte termijn zal afnemen. De negatieve consequenties van deze stijgende woningprijzen en grote vraag worden ook steeds meer zichtbaar. Er is minder aanbod om uit te kiezen, de prijzen liggen hoger en voor starters en mensen met een kleinere portemonnee wordt het steeds lastiger om een woning te kunnen kopen.
Ook voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen leidt dit tot problemen. Zo hebben particuliere opdrachtgevers (PO-ers) soms moeite om een aannemer te vinden. Door de gestegen woningprijzen is het, zonder maatregelen, ook niet langer mogelijk om in ontwikkelplannen grondgebonden woningen onder ‘betaalbaarheidsgrens’ van € 200.000 te realiseren.
Een andere keerzijde is dat er prijsdruk is ontstaan in de bouwkolom en er te weinig personele capaciteit is bij de aannemers, maar ook bij andere partijen in het gebiedsontwikkelingsproces. Gevolg is dat de bouwprijzen sterk stijgen, kostenrisico’s in projecten toenemen en partijen niet aan de vraag kunnen voldoen. Ook in de grondexploitatie-projecten van de gemeente leidt dit op dit moment tot een lagere productie, dan wat de feitelijke vraag is.
Deze oververhitting van de woningmarkt en bouwmarkt zorgt er voor dat snelheid in de gebieden niet altijd mogelijk is en de voorspelbaarheid van het tempo in de gebiedsontwikkelingen en woningbouwproductie lastig is.

Binnen Almere zijn de tekenen van herstel in de markt voor bedrijventerreinen zichtbaar. Het aanbod aan bedrijfsruimte is in een half jaar tijd met 28% gedaald tot 149.000 m2 en de opname is in een jaar tijd toegenomen met 63% tot 49.000 m2 (Cushman & Wakefield, 2018).
Ten aanzien van nieuwbouw voor bedrijven is met name in de logistieke sector (bedrijventerrein Stichtsekant) veel beweging en interesse. Ook voor de andere bedrijventerreinen is brede belangstelling. De doorontwikkeling van deze bedrijventerreinen blijft een aandachtspunt.

Op basis van de cijfers van Cushman & Wakefield kan worden gesteld dat er nog steeds sprake is van structurele problemen op de Almeerse kantorenmarkt. De leegstand is weliswaar gedaald ten opzichte van een jaar geleden, maar is met 23% nog steeds hoog. Het verminderen van de leegstand is, naast een aantrekkende opname, voor een belangrijk deel het gevolg  van transformatie van kantoorruimte naar andere functies, zoals bijvoorbeeld woningbouw. Deze trend zal zich naar verwachting ook de komende tijd voortzetten met diverse transformatieprojecten.

De marktvraag voor dagelijkse detailhandel (supermarkten, drogisten e.d.) zal de komende jaren toenemen als gevolg van de groei van het aantal inwoners van Almere. Voor niet-dagelijkse detailhandel (recreatief en doelgericht) daalt de marktruimte in de komende jaren door de verwachte toename van online-internetverkopen. Daarom zal de ontwikkelruimte voor (perifere) detailhandel voorlopig niet verder uitgebreid worden.

In februari 2016 is door de gemeenteraad besloten om de prijssegmentering in de woningbouwprogramma’s van een aantal grote ontwikkelgebieden bij te stellen en daarmee relatief meer kavels voor lagere prijssegmenten op te nemen. Doel was om de verkoopbaarheid te stimuleren (het tempo waarin grotere kavels werden verkocht lag in deze periode relatief laag) en het aanbod van kavels voor ‘betaalbare’ woningen uit te breiden.
Dit heeft er toe geleid dat in een aantal ontwikkelplannen in Poort en Nobelhorst meer kleinere kavels zijn opgenomen en er in de ontwikkelplannen van deze gebieden sprake is van 50% ‘betaalbaar’ (sociale huur en koopwoningen tot € 200.000). Door de sterk stijgende woningprijzen in de afgelopen twee jaar, is de waarde van de woningen die op deze destijds gecreëerde kleinere kavels kunnen worden gebouwd, sterk gestegen. Een waarde tussen de € 250.000 en € 275.000 is geen uitzondering en valt daarmee niet in het segment ‘betaalbaar’, zoals destijds vastgesteld.
In de ontwikkeling van deze gebieden wordt voor zover mogelijk gestuurd op kavels t.b.v. ‘betaalbare’ woningen, maar VON-prijzen van € 200.000 voor woningen op deze kavels zijn echter niet langer mogelijk. Een oplossing kan zijn om de betaalbaarheidscategorie volledig in de vorm van appartementen te realiseren. Bij de ontwikkeling van appartementen is het namelijk nog wel mogelijk om in het prijssegment tot circa € 200.000 woningen te realiseren. Echter, meer appartementen vraagt veelal andere ontwikkelplannen en raakt ook andere beleidsdoelstellingen. Er is daarom behoefte aan een heroverweging of en hoe de betaalbaarheid voor grondgebonden woningen nog langer in kan worden gevuld.
In de op te stellen Woonvisie zal de wijze waarop de prijssegmentering en de betaalbaarheid voor nieuw te bouwen woningen kan en moet worden gerealiseerd een belangrijk thema worden. Het grondbedrijf zal ondertussen wel de kleinere kavels tot ontwikkeling brengen, maar het prijsniveau voldoet daarmee niet aan het ‘betaalbaarheidscriterium’.

Het coalitieakkoord heeft de ambitie benoemd om in deze coalitieperiode 2.000 tot 2.500 sociale huurwoningen mogelijk te maken. De bestaande gemeentelijke ontwikkelgebieden en transformaties van bestaande panden of gebieden vullen voor een substantieel deel deze ambitie. Er zal echter zeer waarschijnlijk een extra beweging nodig zijn om deze ambitie in te kunnen vullen.
Waar en hoe deze ambitie het beste ingevuld kan worden, moet nader worden onderzocht. Dit maakt onderdeel uit van één van de door het college geformuleerde opgaves. Op dit moment zijn er daarom nog geen programmatische en financiële wijzigingen voorzien voor het MPGA 2019.

In 2018 wordt er door het grondbedrijf naar verwachting voor circa 1.350 woningen grond verkocht. Dit zijn circa 300 woningen minder dan het ambitiescenario uit het MPGA 2018 dat uitging van 1.679 woningen en circa 150 woningen boven het voorzichtigheidsscenario van circa 1.179 woningen. De belangrijkste reden voor deze vertraging is het feit dat er op veel plekken in het bouw- en ontwikkelproces sprake is van capaciteitsproblemen. Projectontwikkelaars en aannemers hebben overvolle portefeuilles, en er is een grote vraag naar personeel en bouwmaterialen. Daarnaast stijgen momenteel de prijzen van woningen, maar ook de bouwkosten snel. Door deze sterk fluctuerende markt, duren onderhandelingsprocessen langer omdat verwachtingen en risico’s bij partijen continu in beweging zijn.
Een andere oorzaak is dat de herziening van het bestemmingsplan Poort langer op zich heeft laten wachten, waardoor er uitgebreidere en langere vergunningsprocedures moeten worden doorlopen. Dit leidt tot de nodige vertraging in Poort West.
De grond voor de ruim 300 woningen die niet in 2018 wordt getransporteerd, zal naar verwachting wel in 2019 worden getransporteerd. De ambitie is daarmee om in 2019 in totaal voor circa 1.650 woningen grond te verkopen, inclusief de grond voor de 300 woningen uit 2018.
In een aantal gebieden wordt daarnaast geprobeerd de productie naar voren te halen. Zo kan mogelijk een volgende fase van Stadstuinen naar voren worden gehaald en kan mogelijk de ontwikkeling van Stranddorp in Duin worden versneld. Daarmee zou de gronduitgifte in 2020 en 2021 toe kunnen nemen, mits de huidige woningmarkt goed blijft.
Tegelijkertijd is er ook sprake van een toenemende dynamiek buiten de grondexploitaties (o.a. transformaties), maar worden ook nieuwe projecten voorbereid. Zo wordt het komende jaar de tender gestart voor de locatie Blok 5.2 in het Stadscentrum (parkeerkavel tussen het ziekenhuis en de Esplanade), waar ruimte is voor circa 300 woningen en commercieel programma. Het startbesluit zal nog aan de  raad worden voorgelegd. Daarnaast wordt de Floriadewijk samen met Amvest voorbereid. Ook is er een serieuze dynamiek ontstaan aan de noordkant van station Almere Stad, waar diverse partijen momenteel woningbouwprojecten voorbereiden in het Stationskwartier.

De focus van de stedelijke ontwikkeling van Almere heeft de afgelopen jaren, vanwege de groeiopgave, maar ook vanwege de financiële problematiek, veelal op de uitleggebieden gelegen (eigen grondexploitaties). Momenteel zien we echter ook binnenstedelijk een grote dynamiek, zoals in Centrum Stad en op diverse plekken in Almere Haven. Het gaat hier om zowel diverse sloop-nieuwbouwprojecten als diverse transformatieprojecten, waarbij leegstaand vastgoed wordt omgebouwd naar woningbouw. In sommige gevallen gaat het niet alleen om een ontwikkeling op gebouwniveau, maar om een gebied waar meerdere projecten tegelijkertijd gerealiseerd kunnen worden. Binnenstedelijk bouwen is complex en gaat vaak gepaard met hoge kosten, zowel voor de investeringen in het vastgoed als investeringen in opwaardering en herontwikkeling van de openbare ruimte.

Het te vormen Fonds Stedelijke  Vernieuwing is bedoeld om bij te dragen aan de stedelijke vernieuwing in de binnenring van Almere Haven, Centrum Buiten en de revitalisering van een aantal bedrijventerreinen. De werkwijze van dit fonds zal de komende maanden nader worden uitgewerkt. In 2019 is er circa € 6,5 mln. beschikbaar in het fonds.

Ook buiten deze gebieden ontstaan initiatieven van derden om ontwikkelingen mogelijk te maken en bestaande panden te transformeren of sloop-nieuwbouw te plegen. De gemeente is wettelijk verplicht om, waar deze initiatieven mogelijk zijn, haar medewerking te verlenen en daartoe werkzaamheden te verrichten. De gemeentelijke kosten kunnen middels een anterieure overeenkomst verhaald worden.

De behoefte van Almeerders om te participeren in de planvorming van de stedelijke ontwikkeling neemt steeds meer toe. Dit is enerzijds een maatschappelijke trend, anderzijds zien we dat in de nieuwe stadsdelen, waar tijdens de crisis in de ontwikkeling ‘gaten’ zijn ontstaan, omwonenden nu ageren tegen de (oude) plannen om deze gaten te vullen. Dit proces vraagt veel actieve communicatie, procesinterventies en bewonersbijeenkomsten.
Het grondbedrijf wordt echter door BBV-regelgeving beperkt in de kosten die zij mag maken (en ramen) in de uitvoering van haar werkzaamheden. Daarin zijn geen kosten voorzien voor een hoge mate aan participatie met de omgeving. Dit komt onder andere doordat het grondbedrijf opereert in het privaatrechtelijke domein van de ontwikkeling van de gebieden, terwijl de wijze van participatie voor een groot deel ook het publiekrechtelijke domein raakt.
Er wordt daarom in de PB 2019 uit de algemene middelen een apart budget beschikbaar gesteld van
€ 250.000, om waar nodig participatie te kunnen bekostigen. De komende maanden zullen de plankosten in de grondexploitaties nader geëvalueerd worden om de demarcatie en verwachtingen voor de komende jaren scherp te stellen.

In het MPGA 2019 wordt vooralsnog vastgehouden aan de bestaande segmentering in prijsklassen, aantallen en woningtypering zoals dit in de verschillende ontwikkelplannen is vastgelegd. De nieuwe Woonvisie kan er wel toe leiden dat er bijstellingen dienen plaats te vinden.
De komende 5 jaar wordt in het ambitiescenario een grondverkoop verwacht voor circa 6.181 woningen (gemiddeld 1.236 woningen per jaar). Daarnaast worden er woningen opgeleverd in Oosterwold en binnenstedelijk door kleinschalige transformatieprojecten, verdichting en tijdelijke woningbouw, onder andere in het Stadscentrum. Dit levert naar verwachting een extra bouwstroom op van jaarlijks circa 300-500 woningen. De totale bouwstroom in Almere komt daarmee in het ambitiescenario uit op circa 1.600 tot 1.700 woningen per jaar.
Vanaf 2018 moeten de grote grondexploitaties Stadstuinen, Nobelhorst en Kustzone Poort het leeuwendeel van de MPGA-productie leveren. Van de woningen uit de grondexploitaties is bijna tweederde in deze grondexploitaties geprogrammeerd. De voortgang binnen deze bouwfronten is cruciaal om de geprogrammeerde aantallen van het MPGA daadwerkelijk te kunnen halen. De planning in deze grondexploitaties is gelet op de huidige feitelijke contractuele situaties (bouwclaims) en de stand van de planproducten ambitieus.

De verkoop van de gronden in fase 1 en 2 van Nobelhorst vordert gestaag, waarbij de gronden voor het projectmatige deel zijn verkocht.  De ontwikkeling van deze eerste 2 fases heeft zich gekenmerkt door de samenwerking met Ymere, waarbij de afspraken tijdens de crisis zijn bijgesteld. Deze afspraken verplichtten Ymere om gronden af te nemen, maar gaf hen meer mogelijkheden om zelf te sturen op de woningbouwprogrammering. Op dit moment blijkt dat er uiteindelijk circa 200 woningen minder zullen worden gerealiseerd (1.273 t.o.v. 1.473) dan in het oorspronkelijke ontwikkelingsplan voor deze fases waren voorzien. De gewenste segmentering naar sociaal, betaalbaar etc. is wel overeenkomstig het ontwikkelingsplan gerealiseerd, maar de gerealiseerde woningen zijn over het algemeen groter geweest en minder gestapeld (meer grondgebonden woningen en minder appartementen). Financieel heeft dit voor de gemeente geen consequenties gehad, omdat er vaste grondprijsafspraken waren met Ymere.
Vanaf 1 juli mogen er landelijk niet langer omgevingsvergunningen in behandeling worden genomen, voor woningen die op het gas worden aangesloten. Voor Nobelhorst betekent dit dat Ymere en PO-ers voor nieuwe fases een alternatief dienen te hebben. Dit kan mogelijk vertraging opleveren in de voortgang van de woningbouw op de korte termijn. Vooralsnog lijkt er geen beroep te worden gedaan op de overgangsregeling, waarbij er eventueel een half jaar uitstel van de regeling kan worden  gemaakt.
In algemene zin lijkt er grote tevredenheid te zijn over de opzet en type woningbouw in Nobelhorst. Op dit moment is de planontwikkeling voor fase 3 en 4 in voorbereiding. En het ligt voor de hand om het succesvolle concept uit de eerste twee fases door te zetten. Dit leidt echter tot toename van het tekort op de vastgestelde woningaantallen. Benadrukt wordt dat de financiële gevolgen voor de grondexploitaties mogelijk beperkt zijn. De grondprijzen zijn voor dit project immers per uit te geven vierkante meter bepaald.
Op korte termijn zal het college aan de raad een aantal opties voorleggen op welke wijze de ontwikkeling van Nobelhorst kan worden voortgezet. Hierbij zullen de programmatische en financiële gevolgen inzichtelijk worden gemaakt.  Onderdeel van de voor te leggen opties zal mogelijk de omkleuring van een deel van het bedrijventerrein Twentsekant naar woningbouw behelzen. Daarmee zou een eventueel verlies  aan woningbouwproductie gecompenseerd kunnen worden. De consequenties hiervan zullen inzichtelijk worden gemaakt, waarbij het anders inzetten van (strategische) gronden voor bedrijventerrein integraal dient te worden afgewogen door het college en vervolgens de raad.
In de grondexploitatie Nobelhorst zijn de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling van de locatie ‘Sluishuis’ niet in de grondexploitatie opgenomen. Het gebied is nog niet in de plandemarcatie van het MPGA opgenomen, maar in het ontwikkelingsplan 2010 is op deze locatie wel een (woningbouw)ontwikkeling voorzien. Het aantal te realiseren woningen is overigens wel opgenomen in de programmering. Om uitgifte van de locatie mogelijk te maken, is het (positieve) financiële resultaat uit de ontwikkeling van deze locatie nu verwerkt in de cijfers van de PB 2019 en wordt dit definitief verwerkt in het MPGA 2019.

In 2015 is een aanzienlijk deel van Vogelhorst uit exploitatie gehaald en als MVA-actuele waarde opgenomen. Reden was, dat het tempo van uitgifte zeer laag lag en daarmee de 10-jaars termijn van de grondexploitatie werd overschreden.
Op dit moment is, mede door een deel van het gebied in een iets meer projectmatige vorm te realiseren, een aanzienlijk deel van de kavels gereserveerd. Daarom wordt een klein deel van de gronden (33 kavels) die in 2015 uit exploitatie zijn gehaald, weer in exploitatie genomen. Wanneer een substantieel deel van de huidige kavels daadwerkelijk zijn verkocht, zullen deze kavels te koop worden aangeboden. Mogelijk dat dit in 2019 al van toepassing is en met deze wijziging kan tijdig worden ingespeeld op een eventuele behoefte en doorontwikkeling van Vogelhorst.

In het MPGA 2018 is het aanbod voor bedrijventerreinen in de grondexploitaties vastgesteld op 92 hectare. Ten opzichte van het jaar daarvoor is er 26 hectare aan logistiek op Stichtsekant bijgekomen gezien de toenemende interesse voor deze kavels. Momenteel wordt verwacht dat de huidige omvang van het aanbod voldoende is om vooralsnog aan de vraag te voldoen en is er geen aanleiding om aanpassingen door te voeren in de omvang van het aanbod. Verwacht wordt dat in 2018 ruim 6 hectare vanuit de grondexploitaties wordt uitgegeven (op basis van reeds uitgegeven kavels en reserveringsovereenkomsten en lopende onderhandelingen) en dat de jaarlijkse uitgifte in 2019 en 2020 zal toenemen. Mocht ten tijde of al voor het MPGA 2019 blijken dat een substantieel deel van de beschikbare gronden gereserveerd, dan wel verkocht is, zal er mogelijk een apart voorstel komen om extra gronden in exploitatie te nemen.

De afgelopen jaren zijn veel kantoorprogramma’s geschrapt. In de grondexploitaties (tot 2023) zit nog een volume van circa 57.000 m2 voor kantoren. Dit programma is beperkt tot het kantorenprogramma dat deel uitmaakt van het onvoorwaardelijke deel van het contract voor Duin in Almere Poort. Er is  geen aanleiding om aanpassingen door te voeren in de programmering.

Vooralsnog wordt in het MPGA 2019 financieel vastgehouden aan het geprognosticeerde programma voor detailhandel. Er is nog geen aanleiding om aanpassingen door te voeren in de programmering.

In onderstaande tabel wordt de programmering op hoofdlijnen voor de periode 2019-2023 volgens het ambitiescenario weergegeven. De nadere uitwerking per project zal worden opgenomen in het MPGA 2019.

Ten opzichte van de zelfde jaren (2019 – 2023) in het MPGA 2017 zijn de verschillen relatief beperkt. Een versnelling in gronduitgifte voor woningbouw is vooralsnog niet voorzien. Het op peil houden van de huidige productie is op korte termijn, zoals hiervoor al toegelicht, al een uitdaging. Indien het mogelijk blijkt om een aantal plannen naar voren te halen (zoals in Stadstuinen), zal dit bij het MPGA 2019 nader worden toegelicht.

In onderstaande tabel zijn de rekenparameters opgenomen voor de grondexploitaties, zoals deze voor het MPGA 2019 zullen worden toegepast.

De ontwikkeling van de grondopbrengsten bedraagt voor een periode van 10 jaar 1,5% per jaar en is gelijk aan het MPGA 2018. Voor woningbouw stijgen op dit moment de grondprijzen hard. Bij het MPGA 2018 is in een aantal gebieden voor de eerste 2 jaar daarom een hogere opbrengstenverwachting opgenomen in de grondexploitaties. Langjarig wordt echter, vanuit het voorzichtigsheidsprincipe, rekening gehouden met een behoudende grondprijsontwikkeling.

De kostenontwikkeling, rentetoerekening en de discontovoet zijn eveneens niet gewijzigd en bedragen respectievelijk 2,0%, 2,1% (bepaling volgens wettelijke regels voorgeschreven) en 2,0% (wettelijk bepaald).

Ten opzichte van het MPGA 2018 vinden er een aantal mutaties plaats binnen het weerstandsvermogen. Op basis van een aantal bijstellingen komt het saldo van het harde vermogen (de reserve) uit op € 7,8 miljoen positief dat bij de PR 2018 naar verwachting vrij kan vallen aan de algemene dienst. Dit is naast de winst van het grondbedrijf over 2018. Deze winst kan pas bij het MPGA 2019 worden bepaald.
De voornaamste oorzaak voor deze positieve mutatie is de vrijval van een aantal voorzieningen, waarbij de vrijval van de voorziening voor Vogelhorst de voornaamste is.
Bij het MPGA 2019 worden de effecten en analyses op grondexploitatieniveau en per gebied en het herijkte risicoprofiel van het weerstandsvermogen gepresenteerd en ter vaststelling aan de raad voorgelegd. In de onderstaand tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven zoals deze qua ontwikkeling wordt voorzien.

Bij de PB 2018 was voor 2018 al een positieve bijstelling van de reserve voorzien van € 8,5 miljoen, waarnaast bij het MPGA 2018 nog eens € 32,7 miljoen aan resultaat kon worden toegevoegd. Dit heeft er toe geleid dat in 2018 in totaal € 41,2 miljoen aan afdracht aan de  algemene dienst plaatsvindt.

Vanuit het weerstandsvermogen worden jaarlijks een aantal jaarlijkse exploitatiekosten gedragen die geen onderdeel uit maken van de grondexploitaties zelf. In totaal gaat dit in 2018 om circa € 0,6 miljoen. Daarnaast vinden er in 2018 ook twee verrekeningen vanuit algemene dienst reserves (MIPA reserve en Egalisatiereserve huurgronden)  aan het weerstandsvermogen plaats, voor kosten die om administratieve redenen eerder in een grondexploitaties zijn gemaakt. De grootste betreft de compensatie voor de geleden BTW-schade voor de tijdelijke vestiging van Vis-a-Vis in Duin.

De voorziening voor de grondexploitaties met een negatief resultaat is verlaagd met € 5,5 miljoen. Dit bestaat uit het saldo van drie mutaties:

• Er vindt vrijval van € 5,6 miljoen aan voorzieningen plaats door het weer in exploitatie nemen van 33 kavels in Vogelhorst. Vogelhorst is een grondexploitatie met een negatief resultaat. Door het in exploitatie nemen van deze extra kavels verbeterd het resultaat en wordt het verwachte resultaat zelfs positief. Hierdoor kan de voorziening vrijvallen.
• Daarnaast wordt € 1,0 miljoen verlaging veroorzaakt door een saldoverbetering van Stadstuinen (hogere grondwaarde door extra jaar berekend met opbrengststijging) en Europakwartier West in verband met omzetting van een kavel voor een maatschappelijke voorziening naar sociale woningbouw.
• De voorziening van Lage Kant neemt met circa € 1,1 miljoen toe door extra kosten voor de openbare ruimte voor het maatschappelijk cluster Lagekant-Stadstuinen. Deze locatie lijkt zich tot een educatief cluster te gaan ontwikkelen (Aeres VMBO-MBO en Internationale School VO en PO) en er moeten een aantal aanvullende kosten worden gemaakt zoals parkeerplaatsen en kosten voor een goede verkeersafwikkeling.

Het bedrag van de eerder vastgestelde bestemmingen is licht gedaald naar € 58,9 miljoen. Dit komt door aantal eerder genoemde verrekeningen met de MIPA, huurgronden en verschuiving van hard naar zacht vermogen door de grex Vogelhorst.

De buffer voor het risico dat de rente de komende jaren gaat stijgen, is in vergelijking met MPGA 2018 met circa € 1,6 miljoen gedaald. Dit komt door de positieve boekwaarde ontwikkeling in 2018, waardoor de omvang van de financiering afneemt en door verschuiving van de grondexploitatie van Vogelhorst naar zachte vermogen.

De grondexploitaties zijn doorgerekend op het zogenaamde ambitieuze scenario. Als financiële achtervang wordt in het weerstandsvermogen rekening gehouden met een voorzichtige fasering, waarin een tegenvallend scenario voor de langjarige woningbehoefte is opgenomen. Dit resulteert in een jaarlijkse gemiddelde afzet van circa 900 woningen. De buffer in het harde vermogen om dit risico op te vangen bedraagt € 6,3 miljoen. Dit is vergelijkbaar met het MPGA 2018.

Het voorstel voor het voorzichtige scenario voor het PB 2019 bedraagt:

De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen € 3,0 miljoen. Dit is niet gewijzigd ten opzichte van de stand bij de jaarrekening 2017.

Uitgangspunt voor de zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. De mutaties van de zachte buffer zijn gepresenteerd in de onderstaand tabel. Ten opzichte van de jaarrekening 2017 zijn de mutaties beperkt.

De verwerking van de actualisatiemaatregelen leidt tot een bruto nieuw saldo voor de positieve grondexploitaties van € 193,8 miljoen. Het benodigde vermogen is afgenomen met € 3,9 miljoen. Dit is een resultante van toename van € 1,5 miljoen door de financiële effecten van de mutaties in de grondexploitatie Vogelhorst, een afname van € 1,0 miljoen door effectuering van een bouwclaimbijdrage die nu in de grondexploitatie De Laren is geland en een afname van de stelpost Segmentering van € 4,4 miljoen. door verwerking van meer sociale woningbouw in Kustzone Poort. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven:

De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedragen € 56,8 miljoen (eindwaarde). Dit is niet gewijzigd ten opzichte van de stand bij MPGA 2018.

Per 1 januari 2016 treedt de Wet modernisering vpb-plicht overheidsondernemingen in werking. De implementatie van de VPB plicht in de grondexploitatie is momenteel nog volop gaande. Zo vindt er nog afstemming plaats met de belastingdienst over de waardering van onze grondexploitaties. Hoe hoger deze waardering (beginbalans) uitvalt hoe lager de VPB last uiteindelijk zal zijn. Dit betekent dus ook dat nog onduidelijk is hoe hoog de uiteindelijke belastingdruk zal zijn. Bij het MPGA 2018 hebben wij de VPB last voor de grondexploitatie geraamd op € 28,7 miljoen. Het bedrag van € 28,7 miljoen is bij deze programmabegroting 2019 aangehouden.

De grondexploitaties zijn doorgerekend op het bestuurlijk ambitieuze scenario. Als financiële achtervang wordt ook een voorzichtigere fasering ingerekend. Dit leidt tot een buffer voor het zachte vermogen van € 5,0 miljoen.